공무원닷컴2020년 종합부동산세 최신 정리입니다. 최신판으로 정리된게 없는거 같아 새롭게 작성합니다.
종합부동산세는 전국의 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과, 그 공시가격합계액이 일정기준금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대하여 과세되는 세금입니다. 종합부동산세 납세의무자는 국세청에서 부과 고지된 종합부동산세를 매년 12월 1일부터 12월 15일까지 납부하여야 합니다. 대부분 줄여서 종부세라고도 합니다.
종합부동산세의 경우 최근 개정이 되었습니다. 종부세 계산하는 법까지 순서대로 정리를 하도록 하겠습니다. 끝까지 읽어보시면 종부세를 계산하실 수 있을 겁니다. 종부세 계산기를 사용하지 않아도 산정이 가능해집니다.
오늘은 2020년 종합부동산세에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
1. 납세의무자
과세기준일, 매년 6월 1일 기준으로 현재 보유한 과세유형별 공시가격의 전국 합산액이 공제금액(과세기준액)을 초과하는 부동산을 소유하고 있는 분들이 재산세 납세의무자가 됩니다.
주택의 경우는 전국합산 주택의 공시가격 합계액이 6억원(1세대 1주택자 9억)을 초과하는 자입니다. 종합합산토지는 전국합산 토지의 공시가격 합계액이 5억원을 초과하는 경우입니다. 별도합산토지는 전국합산 토지의 공시가격 합계액이 80억원을 초과하는 자가 해당이 됩니다.
2. 1세대 1주택자
1세대 1주택자 여부 등이 중요합니다. 그래서 본인이 1세대 1주택자인지 아닌지 먼저 확인부터 하여야 합니다. 공제금액등이 차이가 납니다.
▼ 1세대 1주택자란?
1세대 1주택자란 거주자로서 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 단독으로 소유한 경우로서 그 주택을 소유한 자를 말합니다. 혼인한 경우는 혼인한 날부터 5년, 동거봉양의 경우는 합가한날부터 10년동안을 각각 1세대로 봅니다.
▼ 주택수 계산 시 제외가 되는 사항.
등록문화재 주택, 합산배제 신고한 임대주택 이외의 1주택에 주민등록이 되어있고 실제 거주하는 경우 그 합산배제 신고한 임대주택은 제외가 됩니다. 다만, 상속, 농어촌주택 등, 소수지분주택(공동 소유주택), 주택 중 건물 또는 부속토지만 소유한 경우에도 주택수 계산시에는 포함이 됩니다. 1주택(주택의 부속토지만을 소유한 경우 제외)과 다른 주택의 부속토지를 소유하는 경우에는 1세대 1주택자입니다.
3. 과세대상
주택(부속토지포함), 종합합산토지, 별도합산토지로 구분하여 과세대상을 판정합니다. 공부상 등재현황과 사실상 현황이 다른 경우 사실상 현황대로 과세를 합니다.
4. 종합부동산세 과세표준
종합부동산세 과세표준을 산정합니다. 주택분, 종합합산토지분, 별도합산토지분에 따라 다르게 산정이 됩니다. 공시가격에 공제금액을 공제한 후 공정시정가액비율을 곱하여 산정을 합니다. 2020년 공정시장가액비율은 90%입니다. 매년 5%씩 오르며, 2022년에는 100%가 됩니다.
5. 종합부동산 세율
산정된 과세표준에 따라 세율이 결정됩니다. 주택의 경우 과세표준구간은 3억원 이하, 6억원 이하, 12억원 이하, 50억원 이하, 94억원 이하, 94억원 초과로 구분이 됩니다. 각각 세율은 0.5%, 0.7%, 1.0% 1.4%, 2.0%, 2.7% 입니다.
6. 산출세액 계산
산출세액을 계산하는 법이 조금 복잡합니다. 여기서부터 까다롭습니다.
이렇게 계산된 종부세를 다 납부하지는 않습니다. 같은 주택으로 재산세도 납부하고 있기 때문입니다. 이중과세가 문제가 됩니다. 그래서 종부세 과세표준에 해당하는 재산세액만큼 추가로 공제가 됩니다. 이렇게 산정된 세액을 산출세액이라고 합니다.
먼저 종부세에서 공제할 재산세를 구합니다. 1세대 1주택자의 경우 공시가격에서 9억원을 공제한 후 공정시장가액비율 90%와 재산세 공정시장가액비율 60%를 곱하고 재산세 최고세율을 곱하여야 합니다. 종부세액에서 재산세를 빼면 산출세액이 나옵니다.
1주택자는 나이와 보유기간에 따라 세액공제 혜택이 또 있습니다. 보유기간이 5년 이상이면 20%, 10면 이상이면 50%, 15년 이상이면 50%를 공제 받을 수 있습니다. 연령에 따라서도 공제가 됩니다. 60세 이상이면 10%, 65세 이상이면 20%, 70세 이상이면 30%가 공제 됩니다.
7. 세부담상한 초과세액
세부담상한 초과세액은 해당연도에 부과된 재산세액과 부담 상한액 적용하기 전 종합부동산세 상당액의 합계금액이 그 전년도의 내용과 비교하여 150%를 초과하는 경우 초과액은 종합부동산세액서 공제하여 계산하는 것을 말합니다.
8. 고지납부(2008년부터 부과고지 시행. 신고납부도 가능)
과세기준일은 매년 6월 1일이며, 납부기간은 매년 12월 1일부터 12월 15일까지입니다.
금액에 따라 분납도 가능합니다.
납부할 세액이 250만원초과(농특세 제외)시 납부기한 경과일로부터 6개월 이내 가능합니다. 250만원 초과 500만원 미만의 경우는 250만원 초과금액에 대해 분납이 가능합니다. 500만원 초과시에는 50%이하 금액에 대해 분납이 가능합니다.
신용카드 납부도 가능합니다. 신용카드 수수료 0.8%, 체크카드 수수료 0.5%는 납세자 부담합니다.
단, 신용카드 등으로 국세납부시 국세납부대행기관의 승인일을 납부일로 봅니다.
9. 종부세 계산 사례
위 내용을 바탕으로 종부세를 계산해 보도록 하겠습니다.
공시가격 10억원인 아파트를 10년 소유한 62세, 1세대 1주택자의 경우 종부세를 계산해보도록 하겠습니다.
1세대 1주택자이므로 공시가격 9억원을 공제합니다. 즉 1억원에 대해서만 종부세가 계산이 됩니다. 여기에 공정시장가액비율을 곱하면 과세표준이 결정이 됩니다. 과세표준 3억원 이하는 세율 0.5%를 적용합니다.
따라서, 9000만원에 0.5%를 곱하면 45만원이 종부세가 됩니다.
하지만. 이렇게 계산된 종부세를 모두 납부하지 않는다고 했습니다.
여기에서 산출세액을 계산합니다.
산출세액은 종부세액에서 재산세액을 공제한 금액입니다.
재산세액은 공시가격 10억원의 경우 216,000원이 됩니다.
재산세 중복분은 차감하면 산출세액은 234,000원(=450,000-216,000)이 됩니다.
이 금액에 농어촌특별세를 추가하면 종합부동산세액이 됩니다.
농어촌특별세는 산출세액의 20%입니다. 농어촌특별세는 46,800원이 됩니다.
별다른 세액공제를 받지 않는다면 종부세는 280,800원(234,000+46800)이 됩니다.
여기에 사례의 경우 10년 이상 보유, 62세이므로 각각 40%, 10%를 추가 공제합니다.
각각 112,320원, 28,080원을 공제하면 됩니다. 따라서 종합부동산세는 140,400원이 됩니다.
종합부동산에 대해서 알아보았습니다. 부동산세 계산기를 사용하는 것보다 계산되는 원리를 이해하면 오히려 더 편합니다. 계산기를 이용하더라도 내용은 알고 있는 것이 도움이 되리라 생각됩니다.
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