공무원닷컴종합부동산세가 2019년부터 바뀌었습니다. 과세표준 3억원~6억원 구간이 신설이 됐고, 과세표준이 클수록 세금도 더 납부를 해야합니다. 그러면 종합부동산세를 얼마나 납부하게 될까요? 오늘은 종합부동산세를 계산하는 방법을 단계별로 하나하나 자세히 알아보도록 하겠습니다. 복잡할 수 있지만, 차례대로 따라해 보면 어렵지 않습니다. 이번 글에서는 주택에 대해서만 알아보도록 하겠습니다. 종합부동산에 대한 것은 1탄을 읽어보세요. - 종합부동산세 1탄, 종부세 세율 가산세 납부기한 알아보기(최신판)
1. 공시가격
주택분에 적용되는 부동산가격은 공시가격입니다. 토지분에 적용되는 것은 공시지가입니다. 국토부에서 매년 공시합니다. 종합부동산세는 매년 6월 1일을 기준으로 주택과 토지 각 부동산 유형에 따라 개인별 부동산 공시가격을 합산해 부과합니다. 즉, 6월 1일 공시가격이 기준이 됩니다.
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2. 공제금액
종합부동산세는 과세표준 산정 시 전체 공시가격 합산금액에서 일정 비용을 공제하고 남은 부분에 세금이 적용됩니다. 따라서, 공시가격과 공정시장가액비율이 클수록 세금을 더 납부하는 누진세 성격이 있습니다. 다만, 1세대 1주택자의 공시가격이 9억원 이하 이거나 다주택자의 공시가격 합산액이 6억원 이하의 경우는 종부세 대상에서 제외가 됩니다. 이 분들은 종부세가 부과되지 않습니다.
3. 공정시장가액 비율
종부세는 공시가격이 아닌 과세표준이 기준이 됩니다. 과세표준은 공시가격에 공정시장가액 비율을 곱하여 산정을 합니다. 공정시장가액 비율은 종부세나 재산세를 매기는 기준이 되는 과세표준을 산정할 때 적용을 하며, 주택 공시가격에 곱하는 비율, 즉 할인율을 말합니다. 공정시장가액 비율이 80%라면 공시지가가 1억원인경우 과세표준은 8000만원으로 적용하여 계산을 하게 됩니다. 즉 비율이 높아지면 과세표준이 커지므로 세금을 더 납부하게 됩니다.
이 비율은 80%에서 2020년까지 연 5%p씩 2022년까지 100% 인상됩니다. 2019년에는 85%가 적용됩니다. 2020년에는 90%, 2021년에는 95%입니다. 공시지가 1억원 주택이 2019년에는 공정시장가액 85%를 적용해 과세표준이 8500만원이지만, 2022년에는 100%를 적용해 과세표준이 1억원이 됩니다.
4. 종부세 과세표준
위이 내용을 이해했다면, 이제 종부세 과세표준을 계산할 수 있습니다. 과세표준이 제일 중요합니다. 공제금액은 1주택자는 9억원, 다주택자는 6억원입니다. 1주택자의 경우 공시가격이 10억원이라면 종부세 과세표준은 (10억원-9억원) × 85% = 8500만원입니다.
5. 세율
세율은 종부세 과세표준에 따라 정해집니다. 2019년부터 적용되는 종부세 세율입니다. 주택의 경우 조정지역, 3주택이상의 추가 되어 있습니다. 종부세 과세표준이 3억원 이하의 경우 0.5%입니다. 조정대상지역 2주택이거나 3주택 이상은 0.6%입니다. 위에서 종부세 과세표준이 8500만원이므로 3억원이하로 세율은 0.5%입니다.
6. 종합부동산 세액
종합부동산 세액은 종부세 과세표준에 세율을 곱하여 산정이 됩니다.
종합부동산세는 ① 주택에 대한 종합부동산세와 ② 토지에 대한 종합부동산세의 세액을 합한 금액을 그 세액으로 합니다. 별장은 종합부동산세 대상에서 제외됩니다. 이 경우 토지에 대한 종합부동산세의 세액은 ⓐ 토지분 종합합산세액과 ⓑ 토지분 별도합산세액을 합한 금액으로 하며, 토지에 대한 종합부동산세는 국내에 소재하는 토지에 대해 종합합산과세대상과 별도합산과세대상으로 구분하여 과세합니다.
7. 공제할 재산세액
이중과세 방지를 위하여 종합부동산세외 중복되는 과세구간의 재산세 납부액은 공제를 합니다. 재산세로 부과된 세액 중 종합부동산세 과세표준금액에 부과된 재산세 상당액은 공제가 됩니다. 만약 재산세외 종부세를 모두 납부한 경우에는 기 납부한 재산세 일부는 환급 받아야 합니다.
8. 산출세액
산출세액은 종합부동산세액에서 공제할 재산세액을 제외하면 됩니다.
9. 세액공제(%)
토지 또는 주택을 오랫동안 보유하고 있으면 종부세가 줄어듭니다. 그리고 만 60세 이상 어르신들에게도 세금 부담을 줄여주고 있습니다. 보유기간 5년 이상 10미만은 20% 공제되며, 10년 이상 15년 미만은 40%, 15년 이상 보유하면 50% 공제가 됩니다. 또한 만 60세 이상 만 65세 미만은 10%, 만 65세 이상 만 70세 미만은 20%, 만 70세 이상은 30% 공제가 됩니다. 중복공제가 가능하며 중복적용 한도는 70%입니다.
10. 세부담 상한 초과세액
종부세를 확정할 때에는 직전 연도의 세금 대비 상한선을 두고 있습니다. 세부담이 크게 늘어나는 것을 방지하기 위함입니다. 해당연도의 재산세와 종부세 합산금액이 지난해 대비 1주택자는 150%, 조정대상지역 2주택자는 200%, 3주택 이상은 300%까지만 부과가 됩니다.
예를 들어, 1주택자가 지난해 재산세와 종부세를 100만원 납부하였다면 올해에는 300만원이 나왔더라도 200만원까지만 부과가 됩니다. 초과하는 100만원은 납부하지 않습니다.
11. 납부할 세액
각 과세유형별 세액의 합계액을 납부합니다. 250만원을 초과하는 경우 6개월 분납이 가능합니다. 종합부동산세의 세액이 결정하여 매년 12월 1일부터 12월 15일까지 부과 징수합니다. 다만, 종합부동산세를 신고납부 방식으로 납부하려는 분은 12월 1일부터 12월 15일까지 관할세무서장에게 신고하여야 합니다. 이 경우 신고한 사라람은 신고기한 이내에 관할세무서 또는 한국은행 등에 종합부동산세를 납부해야 합니다.
종합부동산세를 계산하는 법을 알아보았습니다. 한번 계산해 보시기 바랍니다. 궁금한 사항은 댓글 남겨주시기 바랍니다.
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